Kirada oturduğunuz evin satıldığını öğrendiniz. Çok geçmeden telefonunuz çaldı. Arayan kişi evin yeni sahibi olduğunu söylüyor ve sizden evi boşaltmanızı istiyor. Hatta bazen bu talep çok daha kesin ifadelerle dile getiriliyor. Evin artık kendisine ait olduğu, eski kira sözleşmesinin kendisini bağlamadığı ve kısa süre içinde taşınmanız gerektiği söyleniyor. Kiracılar açısından böyle bir telefon doğal olarak tedirgin edici olabilir. Ancak bir konutun satılması ile kira sözleşmesinin sona ermesi aynı şey değildir.
Türk Borçlar Kanunu bu konuda oldukça açık bir düzenleme içeriyor. Kanunun 310. maddesine göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geliyor. Başka bir ifadeyle ev satılıyor, tapudaki isim değişiyor ancak mevcut kira ilişkisi yalnızca bu satış nedeniyle ortadan kalkmıyor. Bu nedenle yeni ev sahibinin eski sözleşmede imzasının bulunmaması da sonucu değiştirmiyor. Yeni malik taşınmazın mülkiyetini devralırken kanun gereği mevcut kira ilişkisinin de tarafı oluyor. Dolayısıyla kiracının hak ve yükümlülükleri devam ettiği gibi yeni malikin de kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri bulunuyor.
Yeni malik yalnızca evi satın aldığı gerekçesiyle kiracıdan derhâl taşınmasını isteyemiyor. Ancak burada kiracılar açısından önemli bir ayrıntının altını çizmek gerekiyor. Evin satılması kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmese de yeni malikin hiçbir koşulda tahliye talep edemeyeceği sonucu da çıkarılmamalı.
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi yeni malike belirli koşullar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânı tanıyor. Yeni malik, satın aldığı konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu içerisindeyse kanunda belirtilen şartlara uyarak tahliye yoluna başvurabiliyor. Fakat yalnızca evi satın almak ve burada oturmak istediğini söylemek kiracının ertesi gün evi boşaltması için yeterli değil.
Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ihtiyacını bildirirse edinme tarihinden altı ay sonra dava açma yolunu kullanabiliyor. Bunun yanında kanun yeni malike bir başka imkân daha tanıyor. Yeni malik dilerse kira sözleşmesinin süresinin sona ermesini bekleyerek sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabiliyor.
Burada asıl önemli nokta gerçek ve hukuken dikkate alınabilir bir ihtiyacın bulunması. Bu nedenle toplumda sıkça dile getirilen, ev satıldığında kiracının altı ay içinde çıkmak zorunda olduğu yönündeki bilgi eksik ve yanıltıcı. Kanunda geçen altı aylık süre kiracıya verilmiş otomatik bir taşınma süresi değil. Bu süre, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle başvurabileceği tahliye yolunda öngörülen hukuki takvimin bir parçası. Üstelik yeni malikin ihtiyaç iddiasıyla süreci başlatması da kiracının altı ayın sonunda kendiliğinden tahliye edilmiş olduğu anlamına gelmiyor. Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa tahliye için kanunda öngörülen hukuki sürecin işletilmesi gerekiyor.
Evin satılmasıyla birlikte değişen önemli konulardan biri de kira bedelinin kime ödeneceği. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31 Mart 2026 tarihli kararı bu konuda oldukça dikkat çekici bir örnek ortaya koydu. Karara konu olayda taşınmaz 18 Aralık 2023 tarihinde satılmıştı. Kiracı ise 15 Aralık 2023 ile 14 Ocak 2024 dönemine ilişkin 13 bin 500 liralık kira bedelini satıştan hemen önce eski kiraya verene ödemişti. Yeni malik, taşınmazı satın aldığı 18 Aralık tarihinden sonraki döneme düşen kira bedelinin kendisine ait olduğunu ileri sürdü. Uyuşmazlık yargıya taşındı ve dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Yargıtay, yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarih itibarıyla kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini belirterek satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira bedelinin yeni malike ait olduğuna işaret etti. Peşin kira bedelini alan eski kiraya verenin satıştan sonraki döneme düşen kısmı yeni malike iade etmesi gerektiği kabul edildi. Yargıtay bu nedenle ilk derece mahkemesinin kararını kanun yararına bozdu.
Bu karar, evin satılması hâlinde kira ilişkisinin nasıl devam ettiğini göstermesi bakımından önemli. Mülkiyetin devredildiği tarihten itibaren yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geliyor ve kira alacağı bakımından da bu tarih önem taşıyor.
Kiracı açısından ise burada dikkat edilmesi gereken başka bir konu bulunuyor. Evin satıldığını öğrendikten sonra yıllardır aynı hesaba ödeme yapıldığı düşüncesiyle hiçbir kontrol yapmadan eski malikin hesabına kira göndermeye devam etmek ileride uyuşmazlık yaratabilir. Bunun tam tersi de riskli. Telefonla arayan veya WhatsApp üzerinden mesaj gönderen bir kişinin kendisini yeni malik olarak tanıtması üzerine hiçbir doğrulama yapmadan farklı bir banka hesabına ödeme yapmak da doğru değil. Malik değişikliğinin ve bundan sonraki kira ödemelerinin yapılacağı hesabın güvenilir biçimde teyit edilmesi, ödeme açıklamalarının açık yazılması ve dekontların saklanması kiracı açısından önemli bir güvence oluşturuyor.
Evin satılmasıyla gündeme gelen bir diğer önemli mesele depozito. Kiracının yıllar önce eski ev sahibine ödediği güvence bedeli taşınmaz satıldığı için kendiliğinden ortadan kalkmıyor. Bu konuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli kararı önemli bir çerçeve çiziyor. Karara konu uyuşmazlıkta kiracı, önceki malike 300 ABD doları depozito vermişti. Taşınmaz daha sonra el değiştirdi. Yargıtay, depozitoyu başlangıçta teslim alan önceki malikin bu bedeli yeni malike devrettiğini ispatlaması gerektiğini belirtti. Devrin kanıtlanamaması hâlinde depozitoyu alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğünün devam edeceği kabul edildi.
Bu karar özellikle uzun yıllardır aynı konutta yaşayan kiracılar açısından önemli. Aradan uzun zaman geçmesi, evin bir veya birden fazla kez el değiştirmesi ve depozitonun kime aktarıldığının bilinmemesi kiracının güvence bedelinin kendiliğinden yok olduğu anlamına gelmiyor. Bu nedenle ev satılırken yalnızca kira sözleşmesinin değil, depozitonun durumunun da açıklığa kavuşturulması gerekiyor. Kiracının elinde depozitonun ödendiğini gösteren kira sözleşmesi, banka dekontu, makbuz veya benzeri bir belgenin bulunması ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda büyük önem taşıyabilir.
Kiracıların yeni malik karşısında en fazla endişe ettiği konulardan biri de kira bedelinin bir anda artırılması. Yeni malik evi satın aldıktan sonra eski kira sözleşmesini yok sayarak istediği kira bedelini tek taraflı biçimde belirleyemez. Çünkü mülkiyet değişikliği kira sözleşmesini ortadan kaldırmadığı gibi kira artışına ilişkin yasal kuralları da ortadan kaldırmaz. Evin yüksek bir bedelle satın alınmış olması, yeni malikin konut kredisi kullanması veya çevredeki benzer evlerin daha yüksek bedellerle kiraya verilmesi tek başına mevcut kirayı istenilen seviyeye çıkarma hakkı doğurmaz. Kira bedelinin artırılması ve gerektiğinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle kiracı açısından evin satıldığını öğrenmek hemen taşınma hazırlığına başlanması gerektiği anlamına gelmiyor. Yapılması gereken ilk iş paniğe kapılmak değil, hukuki ve mali durumu doğru biçimde tespit etmek. Malik değişikliğinin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği doğrulanmalı. Kiranın bundan sonra kime ve hangi hesaba ödeneceği güvenilir biçimde öğrenilmeli. Mevcut kira sözleşmesi, geçmiş kira ödemelerine ilişkin banka dekontları, depozito belgesi ve ev sahibiyle yapılan önemli yazışmalar korunmalı.
Yeni malik tarafından gönderilen ihtarname veya başka bir hukuki bildirim de görmezden gelinmemeli. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerinde bildirim ve dava süreleri önemli hukuki sonuçlar doğurabiliyor. Bir ihtarnamenin alınması tek başına kiracının derhâl çıkması gerektiği anlamına gelmese de belgenin içeriğinin ve tarihlerinin dikkatle değerlendirilmesi gerekiyor.
Sonuçta ev sahibinin değişmesi kiracı açısından önemli bir gelişme olsa da kira ilişkisinin bir gecede ortadan kalktığı anlamına gelmiyor. Hukukun temel kuralı burada oldukça açık. Ev satılabilir, tapudaki malik değişebilir, kira bedelinin ödeneceği kişi değişebilir. Ancak satış işlemi tek başına mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik yalnızca bir taşınmaz satın almış olmaz. Kanunun öngördüğü şekilde o taşınmaz üzerinde devam eden kira ilişkisinin de tarafı hâline gelir. Bu nedenle kapınızı çalan yeni ev sahibinin elinde yeni bir tapu olabilir. Ancak kiracının elindeki kira sözleşmesi de satış gerçekleştiği anda değersiz bir kâğıda dönüşmez.
