Bir tarafta maaşının yarısından fazlasını kiraya veren, taşınması hâlinde aynı semtte yeni bir ev bulamayacağını bilen kiracı var. Diğer tarafta yıllarca biriktirerek aldığı konutun kirasıyla geçinmeye çalışan, aldığı bedelin piyasa değerinin çok altında kaldığını düşünen ev sahibi…

Kira krizini yalnızca “fahiş zam isteyen ev sahibi” veya “evden çıkmayan kiracı” hikâyesi üzerinden okumak kolaydır. Fakat gerçek bundan daha karmaşıktır. Bugün karşı karşıya olduğumuz sorun, kötü niyetli birkaç kişinin değil; yüksek enflasyonun, konut arzındaki yetersizliğin, yanlış ekonomik teşviklerin, geçici hukuki müdahalelerin ve yavaş işleyen yargı sisteminin ortak sonucudur.

Asıl sorulması gereken, kiracının mı yoksa ev sahibinin mi korunacağı değildir. Asıl mesele, bozulan dengenin nasıl yeniden kurulacağıdır.

Denge ne zaman bozuldu?

Türkiye’de kira ilişkisindeki büyük kırılma bir gecede yaşanmadı. Süreç, özellikle 2020 sonrasında hızlandı.

Pandemi döneminde düşük faizli konut kredileri ve parasal genişleme, konuta yönelik talebi artırdı. Konut yalnızca barınma aracı değil, enflasyona karşı korunma ve yatırım aracı olarak görülmeye başladı. Merkez Bankası verileri de konut kredilerinin 2020 yılında tüketici kredileri içindeki payının belirgin biçimde yükseldiğini gösteriyor. Konut fiyatlarındaki reel artış ise 2022 yılının son çeyreğinde tarihî seviyelere ulaştı.

Aynı dönemde döviz kuru, arsa, işçilik, enerji ve yapı malzemesi maliyetleri arttı. TÜİK verilerine göre inşaat maliyetleri Mayıs 2026 itibarıyla bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 29,84 yükseldi. Maliyet yükseldiğinde yeni konut üretmek zorlaşırken, üretilen konutların satış fiyatları da geniş toplum kesimlerinin ödeme gücünden uzaklaştı.

2025 yılında yaklaşık 1,7 milyon konut satılmasına rağmen ilk el konut satışlarının payı yalnızca yüzde 32 seviyesinde kaldı. Başka bir ifadeyle satışların yaklaşık üçte ikisi mevcut konutların el değiştirmesinden oluştu. Bu tablo, satış hareketliliğinin her zaman yeni ve erişilebilir konut arzı anlamına gelmediğini gösteriyor.

2023 depremleri ise bazı şehirlerde zaten sınırlı olan kiralık konut arzı üzerindeki baskıyı daha da artırdı. Deprem bölgesinden göç alan Ankara gibi illerde kira artışları diğer büyük şehirlerden belirgin biçimde ayrıştı.

Dolayısıyla bugünkü kriz tek bir sebebe bağlanamaz. Yüksek enflasyon, düşük faiz döneminde oluşan talep, inşaat maliyetleri, bölgesel göçler, arsa politikaları ve yeterli sosyal konut üretilememesi aynı anda etkili oldu.

Konut fiyatı yükselince kira neden hemen artıyor?

Bir konutun satış fiyatı arttığında, ev sahibi doğal olarak kira gelirini de taşınmazın yeni değeriyle karşılaştırıyor. Satış fiyatı milyonlarla ifade edilen bir konutun eski sözleşme nedeniyle çok düşük bir bedelle kirada kalması, malik açısından ciddi bir gelir kaybı olarak algılanıyor.

Kiracı bakımından ise tablo tamamen farklı. Ücret ve maaşlar konut fiyatlarıyla aynı hızda artmadığı için kira yükselişi doğrudan yaşam standardını etkiliyor. Kiracı yalnızca daha fazla para ödemiyor; yaşadığı mahalleyi, çocuğunun okulunu, işine ulaşımını ve sosyal çevresini kaybetme riskiyle de karşılaşıyor.

TCMB’nin 2026 yılında yayımlamaya başladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi, bu ayrımı açıkça ortaya koyuyor. 2025’in son çeyreğinde 100 metrekare bir konutun ortanca kira değeri Türkiye genelinde yaklaşık 22 bin TL, İstanbul’da 37 bin TL, Ankara’da 21 bin TL, İzmir’de 25 bin TL ve Antalya’da 28 bin TL olarak hesaplandı.

Burada iki ayrı kira piyasası oluştu. Eski kiracıların bulunduğu konutlar ve yeni kiraya verilen konutlar.

Bu iki piyasa arasındaki makas açıldıkça tarafların birbirine bakışı da değişti. Ev sahibi, kiracısını barınma ihtiyacı olan kişi olarak değil, mülkünün gerçek gelirini elde etmesini engelleyen kişi olarak görmeye başladı. Kiracı ise ev sahibini, kendisini evden çıkarmak için sürekli gerekçe arayan bir tehdit olarak algıladı.

Hukuki ilişki, güven ilişkisi olmaktan çıkarak bir tür mevzi savaşına dönüştü.

Yüzde 25 sınırı kiracıyı korudu mu?

2022 yılında konut kiralarındaki yıllık artış yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Düzenleme daha sonra uzatılarak 1 Temmuz 2024’e kadar uygulandı.

Bu tedbir, çok hızlı artan kiralar karşısında mevcut kiracıyı kısa vadede korudu. Ancak yüksek enflasyon ortamında geçici sınırın uzun süre uygulanması, eski ve yeni kira bedelleri arasındaki farkı daha da büyüttü.

Bu nedenle yüzde 25 sınırını krizin tek sebebi olarak göstermek doğru değildir. Konut ve kira fiyatlarındaki yükseliş bu düzenlemeden önce başlamıştı. Fakat düzenleme, mevcut kiralar ile piyasa kiraları arasındaki uyumsuzluğu derinleştirdi.

Merkez Bankası da yeni kiralardaki fiyat artışlarının mevcut kira sözleşmelerine gecikmeli yansımasında, pandemi dönemindeki düşük taşınma hareketliliğiyle birlikte yüzde 25 sınırının etkili olduğunu belirtiyor. Ocak 2026 itibarıyla yeni kiracı kira endeksindeki yıllık artış yüzde 34,2’ye gerilerken, mevcut kiraların izlendiği gerçek kira endeksindeki artış yüzde 56,6 seviyesindeydi. Bu fark, eski sözleşmelerin hâlâ geçmiş yıllardaki fiyat şokunu takip ettiğini gösteriyor.

Geçici fiyat sınırlamaları, gerekli sosyal destek ve konut arzı politikalarıyla tamamlanmadığında sorunu çözmek yerine erteler. Bedel bir süre baskılanır; fakat uyuşmazlık tahliye davaları, kira tespit davaları, tahliye taahhütnameleri ve kayıt dışı ödemeler biçiminde başka alanlara taşınır.

Hukuk bugün ne söylüyor?

Türk Borçlar Kanunu, konut kiralarında kiracıyı koruyan bir sistem benimser. Çünkü kiracı ile ev sahibinin pazarlık gücü her zaman eşit değildir ve söz konusu olan yalnızca ekonomik bir mal değil, kişinin yaşadığı konuttur.

Ancak kiracının korunması, ev sahibinin mülkiyet ve gelir hakkının yok sayılması anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesinin yaklaşımına göre de mülkiyet hakkına yönelik sınırlamalarda kamu yararı ile malikin hakkı arasında adil ve ölçülü bir denge kurulması gerekir.

Kira sözleşmesinin bir yıllık süresinin dolması, ev sahibine kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Kiraya veren, kural olarak yalnızca sözleşme süresinin bittiğini söyleyerek kiracıyı çıkaramaz. Sebepsiz sona erdirme imkânı, ancak kanundaki on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra belirli bildirim koşullarıyla doğar.

Yıllık kira artışı bakımından temel üst sınır, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise hâkim; enflasyon oranının yanında taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti değerlendirerek yeni bedeli belirleyebilir.

Ev sahibinin gerçek ve samimi konut ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı imar, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kanunda sayılan diğer nedenler tahliye sebebi olabilir. Ancak “kirayı düşük bulmak” tek başına tahliye nedeni değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın haklı bir sebep olmadan üç yıl içinde başka birine kiralanması da tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Kiracı keyfî biçimde evinden çıkarılmamalı; ev sahibi de mülkünü kullanma, kirasını tahsil etme ve kanuni koşullar oluştuğunda sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahip olmalıdır.

Sorun çoğu zaman kuralların yokluğundan değil, sonuç alınmasının uzun sürmesinden kaynaklanıyor.

Yargıdaki yoğunluk krizi büyütüyor

Bir hakkın kanunda yazılı olması yeterli değildir. O hakkın makul sürede kullanılabilmesi gerekir.

Kira tespit veya tahliye davasının yıllarca sürmesi, her iki tarafı da hukukun dışındaki yöntemlere yöneltebiliyor. Bazı ev sahipleri yüksek depozito, boş tarihli tahliye taahhüdü veya kayıt dışı ek ödeme talep ediyor. Bazı kiracılar ise açıkça ödeme yükümlülüğünü ihlal ettiği hâlde yargılamanın uzunluğunu bir avantaj gibi kullanabiliyor.

Bu ortamda dürüst kiracı ile dürüst ev sahibi cezalandırılırken, kötü niyetli davranış ödüllendiriliyor.

1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hâle getirildi. Adalet Bakanlığının Ağustos 2025 verilerine göre 383 bin 502 başvurudan 135 bin 673’ü anlaşmayla sonuçlandı. Bu rakam, uyuşmazlığın boyutunu gösterdiği kadar tarafların uygun bir zeminde anlaşabileceğini de ortaya koyuyor.

Ancak arabuluculuk, konut yetersizliğini veya gelir kaybını tek başına çözemez. Arabulucu tarafların paylaşabileceği yükü düzenler; ortada paylaşılabilir bir ekonomik alan kalmamışsa mucize yaratamaz.

Denge nasıl yeniden kurulabilir?

Kira krizinin çözümü, kiracıya veya ev sahibine karşı savaş açmak değildir.

Öncelikle konut politikası yalnızca satış üzerinden kurulamaz. Dar ve orta gelir grupları için uzun vadeli, güvenli ve erişilebilir kiralık sosyal konut üretilmelidir. Herkesi ev sahibi yapma iddiası gerçekçi olmadığı gibi, her konutun yatırım aracı hâline gelmesi de sağlıklı değildir.

İkinci olarak, genel ve katı kira tavanları yerine gelir durumuna göre hedeflenmiş kira destekleri uygulanmalıdır. Ekonomik olarak güçlü kiracı ile asgari ücretle geçinen kiracının aynı korumadan yararlanması sosyal adalet sağlamaz.

Üçüncü olarak, eski kira ile piyasa kirası arasında aşırı fark oluşan sözleşmeler için ani ve karşılanamaz artışlar yerine, birkaç yıla yayılan kademeli uyarlama modelleri tartışılmalıdır. Böylece kiracı bir gecede evsiz kalmaz; ev sahibinin geliri de yıllarca gerçek değerinden kopuk bırakılmaz.

Dördüncü olarak, kira tespit ve tahliye uyuşmazlıkları için uzmanlaşmış ve hızlı çalışan yargısal mekanizmalar kurulmalıdır. Haksız tahliye talebi de açıkça ödeme yapmayan kiracının süreci sürüncemede bırakması da hızlı şekilde sonuçlandırılmalıdır.

Son olarak kayıtlı, şeffaf ve denetlenebilir bir kira piyasası oluşturulmalıdır. Gerçek kira bedellerinin kayıt altına alınması, depozitonun güvenli hesapta tutulması ve sözleşmelerin standartlaştırılması hem vergi kaybını hem de taraflar arasındaki ispat sorunlarını azaltacaktır.

Yanlış taraf seçmeyelim

Kiracıların tamamı mağdur olmadığı gibi ev sahiplerinin tamamı da fırsatçı değildir. Kirasıyla geçinen emekli ev sahibi de barınma hakkı tehdit altında olan kiracı da aynı ekonomik krizin farklı yüzleridir.

Hukuk, taraflardan birini mutlak biçimde koruduğunda değil; her iki tarafa da öngörülebilir, ölçülü ve zamanında işleyen haklar sunduğunda adalet üretir.

Bu nedenle kira krizinin çözümü “Kiracı mı, ev sahibi mi?” sorusunda değildir.

Bir insanın barınma hakkını korurken, başka bir insanın mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadan nasıl adil bir sistem kurabiliriz?

Konut politikasının, ekonominin ve hukukun birlikte cevaplaması gereken asıl mesele budur.